למען הסר ספק, זהו סיפור אישי על רכישת נכס במדינת הסן ואין לראות בו כל המלצה ו/או אוטוריטה מקצועית/משפטית/ציבורית על תהליכי קניית נכס כלשהו בגרמניה. אנו מקווים שתמצאו בו עזרה ולו הקטנה ביותר שאלותיכם או התלבטויותכם לפני קניית נכס בגרמניה. בכך שכרנו בעמלינו. קריאה נעימה ובהצלחה!!

 

קניית הנכס שלנו בגרמניה נבעה מרצון לעבור ולחיות בו (לא להשקעה) והסיפור שלנו מכסה תהליך קניית נכס פרטי באזור כפרי בשנת 2017 שנעשה רובו מישראל עם ביקור בן שבוע להתרשמות מהנכס בגרמניה. חשוב להבין שתהליך הקנייה שונה במהותו מתהליך הקנייה אותו אנו מכירים בארץ, לכן כדאי להפנים אותו ולהיות מוכנים בזמן הקנייה בפועל.

 

 

חיפוש נכס

בסיפור שלנו, הנכס אמנם מצא אותנו (זה מסופר בבלוג שלנו) אבל גם הוא היה מפורסם בשני האתרים הפופולארים לחיפוש נכסים בגרמניה ודרכם התחלנו את התהליך. הם בגרמנית אבל בגוגל כרום ניתן לתרגם אותם לאנגלית, כך דלינו את האינפורמציה הראשונית לגביו.

https://www.immonet.de

https://www.immobilienscout24.de

 

נקודת המפגש הראשונה שלנו עם הנכס היתה התמונות באתר. אחרי שראינו את התמונות (נדלקנו על הנכס) ולאחר שהבנו שהוא נמצא באזור התקציב שלנו, החלטנו ליצור קשר עם מפרסם הנכס (במקרה הזה בנק שתיווך את העיסקה) כדי לוודא שהוא עדיין עומד למכירה וניתן להגיש עליו הצעה.

 

כאן, נתקלנו לראשונה במחסום השפה, איך נדבר? הרי אנחנו לא דוברי גרמנית...האם הם מדברים אנגלית? האם יבינו אותנו או ינתקו לנו את הטלפון? מה נעשה?....כעזרה ראשונה, ביקשנו מחברה דוברת השפה להתקשר ולבדוק אם הנכס באמת עומד עדיין למכירה (ראינו שהוא עמד כשנה למכירה) ואחרי שהבנו שכן, עברנו להתכתבות במייל עם נציג הבנק שתיווך את העיסקה. כתבנו לו באנגלית ומתחת את התרגום של גוגל בגרמנית (בידיעה שזה לא מדוייק אבל בתקווה שהוא יבין את המהות), זה עבד!

 

השלב הראשון היה לנסות להבין ממנו מה טווח ההצעה שאנחנו יכולים לתת עבור הנכס והשלב השני היה לתת הצעה ראשונית בלתי מחייבת (עדיין לא ראינו את הבית) כדי לראות אם יש לאן להתקדם. מאחר וסכום ההצעה יהווה אחר כך נקודת ציון למשא ומתן, חשוב מאוד לתת בהצעה סכום שלא ״יעליב״ את המוכר מצד אחד (ואז הלכה העיסקה) אבל יהיה הנמוך ביותר שמרגיש לכם שיעבור כדי להתחיל בתהליך. לדוגמא, אם הבית הוצע למכירה במחיר של 50,000 יורו ונאמר לכם שסכום ההצעה צריך להיות בין 40,000-50,000 יורו ותתנו הצעה ראשונית של 30,000 יורו, סביר להניח שלא יהיה לכם עם מי להמשיך.

 

בתהליך נורמלי, היתי מנסה לראות עיסקאות או בתים דומים שנמכרים באזור כדי להבין אם המחיר המבוקש של הנכס שעמדתי לקנות אכן סביר לאיזור. במקרה הספציפי שלנו, עמדנו לקנות בית הארחה שהיה יחיד בכל האזור, לפיכך נאלצנו לסמוך על תחושות הבטן שלנו בהצעה הראשונית וזה עוד לפני שראינו את הבית ברמה הפיזית.

 

דמי תיווך

כמו בכל מדינה, גם בגרמניה יש עיסקאות עם תיווך ועיסקאות ללא תיווך, חשוב לדעת שאחוזי התיווך בגרמניה עומדים על כ-5.9% שזה אחוז משמעותי השונה מהאחוזים אותם אנו מכירים בארץ, לכן כדאי לוודא מהתחלה האם הנכס מפורסם עם תיווך או לא כדי לדעת את שווי העיסקה האמיתי.

 

במידה ומשהו רוצה להתנהל באנגלית מול סוכני נדל״ן גרמנים, ניתן לבדוק את שתי החברות הבינלאומיות הללו תוך לקיחה בחשבון שזה יעלה את ערך העיסקה הכולל.

https://www.aengevelt.com/startseite.html

https://www.engelvoelkers.com

 

 

ביקור בנכס

כדאי ומומלץ אבל נתון כמובן לשיקולכם האישי. בסיפור שלנו, מאחר וכוונתינו היתה לעבור לגור בנכס, כמובן שראינו אותו לפני שהתחלנו את תהליך הקנייה. יותר מכך, עוד לפני שהחלטנו להגיע לראות את הנכס, שלחנו חברים שגרים באזור (למזלינו היו לנו כאלו) ומבינים יותר מאיתנו במבנים מקומיים, לראות את הנכס ולהתרשם מהמצב העדכני שלו. רק לאחר שקיבלנו את חוות דעתם, נסענו לשבוע לראות את הנכס, להיפגש עם בעל הנכס, ולקבל ממנו כמה שיותר מידע (עלויות חודשיות, שטח האדמה הקשור לנכס, מפרט מערכת החימום, סוגי ביטוחים שיש לנכס וכו׳). למזלנו, הוא היה איש מאוד נחמד ודיבר אנגלית בסיסית, כך שיכולנו לתקשר עימו בקלות, כדי להיות רגועים, הגענו עם החברים המקומיים למקרה שנצטרך מגשרי שפה (חשוב ומומלץ).

 

במשך השבוע, סקרנו את האזור, למדנו היכן עורכים קניות, אילו בתי ספר יש, איך נראית העיר הקרובה וגם אלו הרחוקות יותר ונחשבות ״לעיר הגדולה״ על יד. ביקרנו בנכס מספר פעמים בשעות שונות של היום כדי לראות איך הוא מרגיש בכל פעם. מצאנו נכס שמרגיש במצב טוב בנראות שלו ובהרגשה שלו, אך היותנו בורים בנושא בתים משולבים אבן ועץ, חיפשנו מישהו שיוכל לתת לנו הערכה אמיתית (דו״ח הנדסי מקיף) כדי שנבין מה מצבו האמיתי של הנכס ואילו השקעות נוספות הוא דורש.

 

מאחר ולא הצלחנו למצוא ב״שלוף״ מישהו כזה (וזה גם לא היה עוזר כי זה לוקח קצת יותר משבוע לתאם זאת ודורש להגיע לבדוק את הבית מספר פעמים) נסענו חזרה לארץ והחלטנו שנעשה זאת משם. איך עושים זאת, ומה השלבים שעשינו עד שקנינו את הבית מובאים כאן בהמשך...

 

 

1. הבנת תהליך קניית בית בגרמניה

לא דומה לתהליך הקנייה והמכירה בישראל!!!! מושתת על אמון!!!! חייבם להפנים כדי להצליח!!!!

 

חרשתי את האינטרנט ודליתי כל מידע אפשרי על התהליך. הדבר הראשון שהבנתי הוא שבניגוד מוחלט לתהליך המכירה והקנייה בישראל היישות שמנהלת מבחינת המדינה את התהליך הוא הנטוריון. הוא זה שמנהל את התהליך עבור שני הצדדים והוא מחוייב לחוקי המדינה (ולא מייצג אף אחד מהצדדים).

 

הוא לא מנהל משאים ומתנים (את זה עושים ישירות הקונה והמוכר), הוא לא מתערב בתהליכים בין הקונה והמוכר, הוא רק מוודא שכל המסמכים שנדרשים לקיום קנייה ומכירה, קיימים, מכין את הסכם המכירה, מוודא שהוא יעשה כחוק וכדין ודואג להעביר את מה שנדרש לרשויות לסיום העיסקה עד העברת הבעלות של הנכס מהמוכר לקונה.

 

כישראלי, לקח לי קצת זמן להפנים את העניין ולעבור ממצב של חוסר אמון מוחלט, למצב של אמון במשהו ועוד שאני לא מכיר (מודה שזה לא היה פשוט). אז איך בכל זאת הצלחתי לשרוד את זה?

 

כדי לישון בשקט, ולקבל תוקף משפטי למה שקראתי באינטרנט, אחרי שראינו את הבית ולפני שעשינו כל פעולה נוספת לקחנו ייעוץ משפטי בארץ מעורך דין שמתמחה בעיסקאות נדל״ן עם גרמניה (מצאנו אותו באינטרנט). במבט לאחור, זו היתה החלטנה נבונה שחסכה לנו נסיעה נוספת לגרמניה לחתימה על ההסכם (הסבר על כך בהמשך). אחרי שיחת הייעוץ, החלטנו גם לקחת אותו כמי שילווה אותנו בתהליך (בשיקלול הסופי העלות שלו היתה שוות ערך לנסיעה שנייה לגרמניה).

 

 

2. הגשת הצעה רשמית לקנייה

בשלב הזה, אחרי שראינו את הנכס, החלטנו שאנחנו מעוניינים בו, התייעצנו עם עורך דין, הבנו מה עומד לפנינו ולפני שנכנסנו לבדיקת דו״ח מהנדס, נתנו ״הצעת קנייה רשמית״ מאיתנו למוכר ישירות, עם מחיר ההצעה הראשונית שנתנו ובנוסף, הערה שהמחיר נתון לשינוי בהתאמה לדו״ח ההנדסי שנקבל. הבהרנו במכתב הזה גם כיצד היינו רוצים לבצע את התשלומים של הקנייה (במקרה שלנו בשתי פעימות) וכנגד אילו שלבים.

 

3. דו״ח הנדסי

לפני שמצאנו את האדם שיעשה זאת (עורך הדין הציע לנו את קשריו אך העדפנו למצוא לבדנו מישהו), פניתי לחבר שהוא אדריכל בגרמניה כבר 30 שנה להבין ממנו מה חשוב שאבדוק על הבית כדי שאבקש זאת מהבודק. וזה מה שהוא כתב לי:

 

- It must be checked whether the existing object matches the current building permit.

- Which use is approved by the building authority?

- Are there components that have been built without permission.

- The written information from the list of occupancy rates must be obtained.

- Are there registered easements at the expense of the property?

 

ובגרמנית זה כך:

 

es muss überprüft werden, ob das vorhandene Objekt mit der aktuellen -

Baugenehmigung übereinstimmt

Welche Nutzung ist bauaufsichtlich genehmigt?

Gibt es Bauteile welche ohne Genehmigung errichtet worden sind.

Die schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis ist einzuholen.

Gibt es eingetragene Grunddienstbarkeiten zu Lasten des Grundstücks.

 

מצויידים במידע הנ״ל, מצאנו דרך האינטרנט, מהנדס מקומי שיכל לערוך עבורנו את הבדיקה. לאחר מספר שבועות קיבלנו דו״ח מקיף על המבנה, מערכת החימום (שנבדקה ביום קר במיוחד), מערכות החשמל, הגג, מצב הרטיבות במרתף הבית, מצב החלונות, הדלתות, המרפסות, המבנה, מערכת הביוב וכמעט כל דבר אחר שניתן לדווח עליו. הדו״ח נשלח בגרמנית, מלווה בעשרות תמונות. מאחר ורציתי להבין במאת האחוזים כל מילה שכתובה בו, שלחתי אותו לתרגום מקצועי לעברית.

 

בכל אותו הזמן, מהרגע שחזרנו מהביקור בבית, המשכנו בתקשורת ישירה מול המוכר, העלנו כל שאלה שהדאיגה אותנו מולו, ביקשנו שיעביר לנו את כל המסמכים שקשורים לבית שיש לו (מסמכי עירייה, מערכות חימום, אישורי בנייה שנעשו, אישורי עסק וכו׳) וכן התקדמנו עם טיוטת ההסכם, כי הרי רצינו לקנות את הבית.

 

הדו״ח ההנדסי נתן לנו תמונה של מצב הבית ועלויות שיפוץ הדברים הדחופים כך שיכולנו לשכלל את הנתונים כדי לקבל תמונה אמיתית על העיסקה שנעשה בקנייה. בנוסף, תפקידו של הדו״ח (שבדרך כלל מי שכותב אותו, מאחר והוא חתום עליו וחשוף לתביעות, משכלל בו עלויות שיפוץ במחירים הגבוהים ביותר) להוות עוד נטבח במשא ומתן של הקונה מול המוכר.

 

כמובן שלאחר קבלת הדו״ח, נכנסנו למשא ומתן אחרון מול המוכר והוסכם שהמחיר ירד במקצת, זאת לפני הישורת האחרונה של חתימה על ההסכם.

 

חייב להודות שהדו״ח שיקף 1:1 את מצב הבית העדכני, והיה קרוב מאוד בהערכות שלו לעלויות השיפוצים בפועל שנעשו בבית. חשוב למצוא איש מקצוע טוב ואמין שיעשה זאת.

​

4. הסכם המכירה/קנייה

אחרי שהוסכם על המחיר הסופי, מגיע שלב חתימה על ההסכם. הטיוטא נשלחת אליכם לאישור ובמידה וישנן הערות היא מתוקנת עד שמגיעים לנוסח הסופי. כאן נעזרנו בעורך הדין שליווה את העיסקה, והוא התכתב עם הנטרויון עד שהגיעו להסכמה על הנוסח הסופי.

 

מרגע שיש הסכמה על הנוסח הסופי ישנן שתי אפשרויות:

 

הראשונה – לנסוע לגרמניה לחתום על ההסכם אצל הנטוריון

כאן תצטרכו לאמת את זהותכם ובנוסף לוודא שאתם מבינים את נוסח ההסכם לאשורו. כמובן שזה כרוך בעלויות נסיעה, שהייה וכו׳ ובנוסף שכירותו של מתורגמן מקומי שיתלווה אליכם למעמד החתימה אצל הנטוריון.

 

השנייה – לחתום על ההסכם בארץ במעמד קונסולרי (זו היתה הפתעה לטובה)

כאן שני עדים יצטרכו לאמת את זהותכם ולחתום על מסמך, ובנוסף פרסונה קונסולרית שתסביר לכם בעברית את נוסח ההסכם הסופי ומשמעותו, וכן תהיה מורשת חתימה קונסולרית להחתים אתכם על ההסכם. אח״כ ההסכם ישלח בדואר רשום לגרמניה כדי שהנטוריון יוכל לסיים עם ההסכם החתום את התהליך מול הרשויות, עד לקבלת העברת הבעלות בטאבו (לקח מספר חודשים), מה שלא מנע מאיתנו להגיע ולגור בנכס.

 

 

קצת על מספרים כדי להבין את העיסקה

כדי להבין את העלויות הכוללות של העיסקה יש לקחת בחשבון את כל הנספחים, אנסה כאן לפרט בצורה סכמטית את כל ההוצאות הנדרשות והנלוות לתהליך הקנייה.

 

סנריו לדוגמא

עלות הנכס 50,000 יורו

 

תשלומים נוספים

5.9% - דמי תיווך (במידה ויש) 2,950 יורו

6% - מיסי מדינה (חובה) 3,000 יורו

1.5% - תשלום לנטוריון (חובה) 750 יורו

 

הוצאות נלוות לתהליך (הערכה בלבד)

נסיעה לראות את הנכס 1,500 יורו

בדיקת הנכס על ידי מהנדס 2,500 יורו

שליחויות בינלאומיות, אגרות וכו׳ 500 יורו

ליווי עורך דין בארץ 4,500 יורו

דברים בלתי צפויים 2,000 יורו

 

סה״כ עלות העיסקה 67,700 יורו

שזה כ-35% עלויות נוספות על מחיר הנכס שיש לשכלל בעיסקה הכוללת

ועל זה להוסיף את עלויות השיפוץ, במידה וישנן.

 

 

דברים שחשוב לדעת (ולא בטוח שאנחנו יודעים כישראלים)

• משלמים מס על הבית כל שנה (בהתאמה לגודלו ומיקומו)

• בחוק המקומי ולגבי הנכס שלנו, היה צריך להציע אותו קודם כל לעירייה ורק במידה והם לא מעוניינים לרכוש אותו ולאחר שיאשרו זאת, היה ניתן לרכוש את הנכס.

• אי אפשר לשרוד חורף בגרמניה בלי מערכת חימום עובדת (חייבים לוודא שהיא תקינה וטובה)

• לבקש היסטורית תביעות ביטוחיות לפני הקנייה כדי לבדוק אילו תביעות נזקים היו בשנים האחרונות (כי אם היו הרבה תביעות אז א. כדאי לבדוק את המערכות שהתקלקלו וב. להיות מוכנים שהפרמיה הביטוחית תהיה גבוהה יותר ממה שהמוכר שילם עד כה בחברת הביטוח החדשה).

• באחריותכם לדאוג לסביבת הבית כולל ניקוי שלג מהמדרכות של הבנין שלכם

• אם יש לבית שאתם קונים מיכל גז תת קרקעי תבדקו האם הוא שכור או שייך לבית (אם שכור יש דמי שכירות לשלם כל חודש והמשמעות שתהיו מחוייבים לחברת הדלק ולא תוכלו לרכוש דלק בהתאם לתחרות בשוק).

• אם יש לנכס גג רעפים, לבדוק היטב את רמת הבידוד שלו ובכלל את רמת הבידוד של הנכס כי זה משפיע על עלויות החימים שלכם

 

 

תשלומים קבועים לתחזוקה שוטפת של נכס

- מים

- חשמל

- קו טלפון

- חיבור לאינטרנט

- חימום

- פינוי אשפה

- מס שנתי על הבית

- ביטוח מבנה

- ביטוח תכולה

- בדיקת ארובה

- אגרת רדיו וטלויזיה

- עצים לאח (במידה ויש בנכס)

 

כמובן שבהתאם לגילו ומצבו של הנכס, יתכן ויהיו תיקונים ועלויות תחזוקה נוספות במשך השנה של המבנה והמערכות של הנכס (ביוב, חימום, מים וכו׳) ואם הוא מעץ אז יש בלאי של החומר שצריך לתחזק, צביעה כל כמה שנים והחלפת עץ שנרקב. חלק מהתיקונים הללו יכולים להיות תחת הסכם הביטוח (נזילות, סערות וכו׳).

 

מילות סיכום

סה״כ כל תהליך הקנייה לקח כ-5 חודשים אבל יכול לקרות מהר יותר. אנחנו התחלנו אותו באוקטובר וסיימנו בפברואר כאשר במרץ כבר הגענו לגור בנכס. באמצע היתה חופשת חג המולד וגם לא כל כך רצינו להגיע בשיא החורף להתחיל את החיים כאן, אז ״משכנו״ קצת את תהליך הקנייה כדי שנוכל להגיע בתחילת האביב.

 

אם עושים הכל לאט, ובודקים שלב שלב ביסודיות, אז אין סיבה שיווצר קושי כלשהו בתהליך הקנייה. חשוב מאוד לבנות מערכת אמון עם המוכר (נשארנו בחברות עד היום). אנחנו עשינו זאת על ידי התכתבויות מרובות ומאוד ברורות מולו ועמידה מאחורי כל מילה שכתבנו. לא להתבייש לשאול כל שאלה שמטרידה אתכם או אתם רוצים עליה מענה, ולא להמשיך עד שתקבלו מענה כדי שתוכלו להמשיך את התהליך בלב שלום.

 

כמו בכל דבר בחיים, צריך שיהיה גם קצת מזל שהמוכר מולכם יהיה אדם נחמד, תקשורתי ואמין. אני סומך על האינטואיציה האישית שלכם לזהות מי עומד מולכם מהר ככל האפשר.

 

מקווה שעזרנו במשהו. שיהיה לכם בהצלחה!!!

ערן ענת ואלהיה - בית גאיה

​

לקריאת המאמר על המעבר לגרמניה >>

לקריאת המאמר על נקודת המבת הנשית >>